房贷利率史上最大力度下调，会带来怎样的连锁反应？

春节还没结束，央行放出大招，房贷利率一次性下调了25个基点，创下了历史最低。利率是国民经济运行之锚，央行下猛药拯救楼市的同时，也将不可避免在经济领域的其他方面产生重大连锁反应。

按照此次利率调整方案，一年期LPR（贷款市场报价利率）保持不变，5年期以上LPR下调25个基点，降至3.95%。由于5年期以上利率重点对应着房贷市场，所以，央行此次大幅降息，除了降低实体经济的中长期成本，主要目的还是为了刺激楼市。

央行一次性下调25个基点，创下了历史上最大的单次降息力度。2023年，我国5年期以上LPR的利率仅仅下调了10个基点，而最近这一次降息，就已经大大超过了去年全年。

目前我国首套房利率是在LPR基础上扣减20个基点，此次降息后，首套房利率将下调至3.75%，部分城市还有可能更低。我国的房贷利率在去年就已经达到历史新低，这一次大幅下调，更将再创新低。

那么，房贷利率再度下调，对于楼市会起到怎样的作用呢？

对于刚需购房者而言，房贷利率下降，意味着房贷支出减少。以100万元30年贷款来看，降息之后，每个月的房贷支出大概减少140元。不过，对于存量房业主而言，这一次房贷利率下降，需要等到明年年初才可以享受。

房贷利率大幅下降，对于刚需购房者虽然意味着利好，但是对于整个楼市而言，能够起到的刺激效应估计会比较有限。因为当前楼市的主要矛盾是需求不足，降息其实无法为楼市带来太多额外的需求。

房贷利率大幅下调，主要利好对象是刚需购房者，但对于刚需而言，不管利息是高还是低，最后都会买房。在我国楼市供求关系发生重大转变之后，仅靠刚需带来的购买力，其实已经无法支撑起整个楼市。想要真正刺激楼市，还需要足够的改善型需求甚至投资需求。

对于改善型需求而言，当你决定卖掉小房置换大房的时候，除了要考虑房贷压力之外，更需要考虑的因素是——自己未来长期的收入是否稳定？所以，房贷利率下降，只是在一定程度上减轻了房贷压力，但是无法提升购房者对于未来收入的信心。对于大多数普通人而言，如果未来的收入没有保障，甚至时刻面临失业的风险，那么，即使房贷利率再低，也不会有购房的勇气。现在越来越多的人甚至开始反向操作，将正在居住的住房换成更小的房子，由此变现出部分现金，应对未来的不时之需。

对于投资性需求而言，这部分人群相对而言资产较为丰厚，购房的主要考虑因素不是房贷压力，也不是未来收入，而是楼市将来的回报率。在以前楼市上涨周期里，无论利率多高，也无论有多严厉的限购，投资者总是千方百计进入楼市寻求高回报。但是现在，随着楼市进入下行周期，人们对于楼市的预期已经完全转向。还想将楼市作为未来重要资产配置的人已经越来越少。对于投资客而言，更不会因为房贷利率下降就去购买房产。

所以，这一次房贷利率大幅下降，最大的受益者就是刚需族，可以实实在在享受到降息的红利。但除此之外，降息能够激发的增量需求还是比较有限。我国去年的房贷利率其实就已经创下史上最低，但是房贷余额反而出现了历史上的首次减少，这说明当前普通人都在想办法降杠杆，而不是加杠杆。这一次降息的力度虽大，但和去年相比，其实并没有更实质性的突破，不过是低上更低，很难逆转当前老百姓“去杠杆”的心态。

对于普通民众而言，这一次5年期以上利率下调，负面效应就是未来的存款利率将越来越低。对于商业银行而言，贷款利率大幅下调之后，为了保证自身的利润空间，存款利率肯定也会相应下调。去年以来，我国的存款利率已经多次下调，创下了建国以来的新低。按照最新的挂牌利率，一年期存款利率为1.45%， 3年期为1.95%，5年期为2.0%，银行在实际执行中略有上浮。由于短期利率太低，很多老百姓不得不选择3年和5年的长期利率，勉强能够获得略超2%的收益，但是这一次5年期利率大幅下降之后，以后老百姓想获得2%的存款利率都将很难。

利率大幅下调，不仅会侵蚀老百姓的利息收入，同时还会在宏观层面带来更大冲击，比如人民币贬值。

2023年，央行对于利率下调的态度其实非常谨慎，尤其是5年期以上的利率，全年只下调了一次。原因就在于，楼市固然重要，人民币汇率也同样重要。如果人民币大幅贬值，也会给经济带来很多麻烦，比如增加国内企业的采购成本，更重要的是，还会带来较大的资本外流压力。

所以，刚刚过去的2023年，央行其实是尽量在保楼市和保汇率之间做出平衡，虽然去年楼市持续下行，但央行并没有过于激进降息。但是进入2024年，央行迅速做出了史上最大力度的一次降息，其实也相当于在保楼市和保汇率之间做出了选择。

这次史上最大力度的降息之后，从理想的情况来看，可能能够迅速刺激楼市需求，进而拉动中国经济企稳。从不太理想的情况来看，有可能出现的情形是，大尺度降息没能拯救楼市，反而侵蚀了老百姓的利息收入，而人民币贬值带来资本外流，在股市引发更大的震荡。