个人房贷首次下降，老百姓为什么不愿意贷款买房了？

按照央行披露的数据，2023年，我国的个人住房贷款余额出现了历史上的首次下降。越来越多的普通民众不再愿意贷款买房，也意味着中国房地产狂飙时代的终结。

贷款买房这件事情，在中国其实只有20多年的历史。1998年之前，中国还处于福利分房的时代，那个时候的中国人还没有贷款买房的概念。1998年，中国停止福利分房，实行住房商品化，个人开始要靠自己的力量去买房。也正是从那个时候开始，个人贷款买房开始进入中国。

不过，在当时那个年代，很多普通老百姓还是将贷款买房视为洪水猛兽，对于贷款买房非常抵触。在长达20年的时间一直背负巨额银行贷款，是一件难以想象的事情。当时有意愿买房的人，大部分都是通过自己的积蓄，或者找亲朋好友借钱，东拼西凑后全款买房，所以，那个时候敢于贷款买房的人还是极少数。

2003年以后，中国的房地产市场切换了发展模式，从保障性住房为主的新加坡模式转换到市场化为主的香港模式。中国房地产开始了轰轰烈烈的狂飙之旅。与此同时，个人房贷也进入了新时代。2004年，我国的个人房贷余额已经高达1.6万亿元，随后每年都是保持两位数的高速增长，到现在个人房贷余额增长到大概38万亿元。

过去20年，中国普通民众对于贷款买房这件事从抗拒到积极参与，主要有两大原因。第一是，房地产市场化改革之后，房价大幅上涨，老百姓想全款买房已经基本上不再可能，必须通过银行贷款才能实现买房的梦想。

还有一个原因在于，在房价大涨的背景下，早些年那些敢于贷款买房的人都成了大赢家，这种巨大的财富示范效应，也彻底改变了国人对于贷款买房的观念，很多人都明白了贷款买房其实就是利用银行资金放杠杆，在房价上涨的背景下能够将收益最大化。

所以，很多以前在财务上非常保守的人，在买房的时候都变得非常激进，最大程度利用银行贷款，用30年期限用满房贷额度，将杠杆放到最大。在房价上涨最疯狂的2016年，全国个人房贷余额猛增了35%。

不过，随着房价进入下行周期，老百姓对于贷款买房的狂热也开始逐渐降温，直到去年出现了负增长。2023年，全国个人房贷余额同比下降了1.6%，出现了历史上的首次负增长，从绝对值来看，2023年的个人房贷余额比2022年减少了6300亿元。仅仅几年前，个人房贷余额还保持35%的高增长，到现在就已经迅速负增长，普通民众对于贷款买房的态度，在数据上体现得淋漓尽致。

上世纪90年代末，住房贷款刚刚在我国面世的时候，大部分普通民众还不能接受贷款买房。经过了20多年的狂热之后，普通老百姓对于贷款买房再度降温。虽然不能说是回到了当年的起点，但至少也是意味着一个周期轮回的结束。

我国的个人房贷余额之所以从高速增长变为负增长，首先是因为现在买房的人越来越少，房贷增速自然也就随之放缓。2023年，我国的商品房销售额同比下降了6.5%。住房成交额变少，与之对应的房贷增速也会减少。

不过，住房成交萎缩并不是房贷余额减少的主要原因，因为去年的住房成交虽然同比下降，但对个人房贷而言，只要住房市场还有成交，房贷余额其实就还是保持增长，只是增速和过去相比有所放缓。

个人房贷余额是一个存量概念，去年的房贷余额出现负增长，最主要的原因还是越来越多的人提前偿还房贷，老百姓不再愿意背负高房贷。

2023年以来，之所以会有越来越多的人选择提前偿还房贷，从技术层面来看，最直接的原因就是房贷利率远远高于当前市场上的理财产品收益。当老百姓的理财收益跑不过房贷利率时，提前偿还房贷就成为最好的理财方式。

由于我国的存款利率一降再降，现在已经是历史上的最低水平，与此对应的各种无风险和低风险理财收益也大幅下降，我国当年5年期存款利率只有2%，大部分理财产品的收益率不到3%，而房贷平均利率大概为4%。对于普通民众而言，如果手里有一笔闲钱，买理财显然跑不过房贷利率，买股票又大概率被套，所以，当闲置资金无处可去时，提前偿还房贷，减少房贷压力就成为最理性的选择。

除了技术层面的因素之外，老百姓不愿意背负过高的房贷，更深层次的原因还是对于房地产市场的未来没有信心。在以前房价大涨的时候，很多人即使超出自己的承受能力，也要尽可能多用贷款买房，因为更高的杠杆就意味着更大的投资回报率。

但是现在，无论是已经买房的人，还是新购房者，在可能的情况下都开始尽量减轻房贷，因为在房价下行周期里，杠杆越大，就意味着风险越大，如果房价持续下跌，那些贷款比例过高的购房者，将有可能成为最早一批“负翁”，也就是房屋的市值跌破房贷总额。房子成为负资产后，购房者就不得面临一个最痛苦的选择——是继续坚持偿还房贷保留房产？还是选择断供放弃房产？

当年日本房价泡沫破灭后，很多背负高房贷的日本人不得不放弃房产流落街头，甚至破产自杀。对于当年日本的这一段故事，很多国人已是耳熟能详，有了日本的前车之鉴，现在我国的个人房贷快速萎缩，自然也就毫不意外。