在中国，买房为什么是最对的选择？

01

这几天一直在写他国楼市，前天的文章写了日本，昨天的文章写了韩国，但昨天的文章最后没写结论，就是我们是否会韩国化？

所以，有很多伙伴留言问：「结论到底是什么……」

我告诉大家，中国的楼市放在全世界都是独特的存在，不可能用他国100%类比。

我认为中国房企日本化、社会内卷韩国化、保障福利新加坡化是必然。

那么，什么是房企日本化？

就是中国的房企未来会进入垄断。

我知道要是3年前说这话，大家会说我“妄言”。

但是，在中国房企四大天王爆雷其三的当下，在TOP100房企陨落70%的今天，这不在是妄言。

我认为，中国房企进入垄断的寡头时代，不过是时间问题。

换句话说，在未来活下来的房企会非常少。反之，只要能活下来，就会形成垄断的寡头。

日本有三大房企，分别是「住友」、「三井」、「三菱」。

1991年，这三大日本房企伴随着房地产市场的萎缩，营业所得也发生了变化。

在1991年日本楼市暴跌之前，日本三大房企75%的收入来自房屋买卖，25%来自其他收入。

现在呢？

日本三大房企的主要收入70%来自其他收入，30%来着房屋买卖。

文章看到这里，如果大家以为我今天要分析房企就错了，我是通过房企，从另外一个维度回答今天的问题：

「在中国，买房为什么是最对的选择？」

我们常说“摸着石头过河”，可日本这块石头该怎么摸，出什么政策才能避免重蹈日本楼市硬着陆的情况，这些都是爸爸思考的问题。

那么，咱们普通人要思考什么？

我认为，应该思考“日本这块石头”带给我们的经验是什么，而不是惶惶不可终日的琢磨“我们是不是要衰退”。

那么，“日本这块石头”有什么可借鉴的经验？

我认为有两点。

（1）核心资产必涨

日本从1991年之后，经历了繁荣-衰退-楼市暴跌，但到今天，日本东京的公寓价格已经高于1991年崩盘之前。

近十年，日本房价更是一路上扬。

（2）租金必涨

关于日本房租上涨这个事情，我从两个维度，给大家做个呈现。

第一个维度的就是日本三大房企的经营收入。

日本三大房企，其经营收入的结构变成了70%非销售业务，30%来自房屋销售。

以三井房地产为例。

我没找到最新数据，下图虽然是2017年的数据，但大家可以清楚的看到，租赁收入占比达到31%，这相当于日本三井非销售业务收入的50%

第二个维度就是租金走势。

先说日本住宅的租金——

关于日本租金连年上涨的数据非常多，为了让大家看清楚，我再给大家呈现一些数据。

比如，住宅租金价格。

——日本不动产经济研究所发布的日本房产数据显示，整个东京圈的二手房每平米租金环比上涨0.5%，租金均价为3,333日元/㎡（约合人民币166元/㎡）。

而东京核心区域的租金更贵，租金均价为3,742日元/㎡（约合人民币186元/㎡）。

其实不仅是东京圈，日本主要城市的公寓的价格都保持震荡上扬的趋势。

再比如商办租金。

日本经历消失的30年，房地产规模萎缩，房价经历了漫长的攀升，但商办类产品的租金多年保持上涨。

文章至此，回归前文的问题：日本这块石头带给我们什么经验？对我们的启示又是什么？

我想，无非一句话：居住维度的支出，不论租赁还是购买，最终都是上涨。

是的，日本经历了消失的30年。

但从2023年开始，日本东京圈住宅价格就涨至1991崩盘之前。

是的，日本年轻人都不买房。

从日本总务省公布的数据看，日本东京都，出租房占整体住宅数量的比例为49.1％，接近一半

但正因为租赁比例如此之高，这租金就一直上涨。

再看今天的文章标题：「在中国，买房为什么是最对的选择？」

因为如果你认为“我们也会像日本一样”，经历消失的30年，那么我们可预见的未来就是核心资产必涨、租金必涨。

所以，就算房价暴跌，从居住角度看，居住成本也不会因为房价降低而减少。

如果你认为“我们不会像日本一样”，那么按照我们2008年、2015年楼市的行情，2022这轮楼市行情终究还是要涨回来的。

所以，「在中国，买房为什么是最对的选择？」

因为租房的成本会越来越高，关于这种趋势，看这篇文章《房地产双轨制，用一套房借鸡生蛋，让资产增值的方法是什么？》

如果说，昨天韩国楼市的分析，今天日本楼市的分析，都不能让你透过现象看到事物发展的本质，那么，我再给大家讲个真实的案例吧。

02

最近几天，我没把大家的留言放出来。

为什么不放？

因为我感觉大家都很焦虑，且焦虑得都生了怨气

为什么会这样？

要说大家的生活水平，相较于20年前真的有天翻地覆的提升。

要说大家的收入水平，相比过去20年增长也远超100%。

可为什么大家越来越焦虑呢？

我想答案只有一个：钱，越来越不值钱了。

那么，该怎么办呢？

换句话说，除了自己996的努力，对普通人而言还有什么选择吗？

来，咱们看看厦门陈女士的做法。

陈女士在1973年把1200元存入银行，44年后连本带息拿回了2688.4元。

那么，陈女士这个做法到底是亏还是赚呢？

我给大家算几笔帐就清楚了。

第一笔账：在1973年的1200元相当于现在的多少钱？

我查了早期的新闻报道，彼时的产业工人平均工资是60元人民币/月。

我又问了下父母，让他们回忆一下1973年的时候，大概的工资水平。

他们说在1973年能拿到60元/月的工资，职业都是医生或者教授，算是很高的收入。

他们记忆中，当时的普通工人一个月的工资大概在20元/月——30元/月。

那么，按普通工人的工资比例推算，1200元➗  20元等于60个月的工资。

而我们现在的工资按一线城市毕业生入门最低工资5000元计算，60个月等于30万。

也就是说，在1973年的1200元约等于2023年的30万元左右。

我又查找相关资料，找到了一份关于1973年商品价格：

时令蔬菜是4分至5分一斤、猪肉是5角至1元一斤、鸡蛋是7角5分一打、米是1角7分一斤（此数据来自于1973年的《新闻周刊》和《时代》相关报道）

按照1973年一斤猪肉1元钱计算，1200元可以购买1200斤猪肉。

也就是说在1973年的时候，1200元相当于1200斤猪肉。

而存款44年后获得的本息是2688.4元，按照现在超市盒装猪肉价格计算一斤猪肉的价格在41元。（截图信息：2023年某知名超市送货平台价格）

那么，这2688元只能购买65斤猪肉。

也就是说，这1200元存放银行44年，虽然利息达到了本金的45%，可从货币购买力的角度看，货币的购买力在44年间至少贬值了30倍。

其实，过去也好，现在也罢，从来都不是物品变得更贵，而是“钱”变得越来越不值钱了。

第二笔账：在过去一碗面条是4元钱，如果我们在银行存1万元相当于2500碗面条。

假设我们将1万元存钱放入银行，按照3.5%年化收益计算，十年后存款会变成1.35万元。

但按照2008年面条4元计算，现在面条涨至10元钱，银行1.35万元的存款只能购买1350碗面条。

其实，在一线城市或者21个特大城市的核心区域，已经很难找到10元一碗的面条了。

面对这种情况，我们可以说钱的购买力在不断下降，也可以说生活的成本在不断上涨。

虽然，面条还是一样的面条，猪肉还是一样的猪肉，但这些商品的价格却在不断的上涨。

这就像坐船一样，你坐在船上，总感觉两岸的树木在不断后移，但树木并没有动，只不过你坐在船上而已。

在现‍代货币不断超发的前提下，‍我们每个人都是坐船之人。

再回看今天文章的标题：「在中国，买房为什么是最对的选择？」

因为现代货币贬值的趋势永恒不变。

来，再给大家看张m2增速图。

中国这些年的m2增速都保持在高位，在2023年平均增速更是达到了10%以上。

尽管过去16个月，我们出现了通缩，CPI同比增速为负，但这并不等于钱的购买力会变强。

大家要明白，现代社会的本质就是现代货币的本质，这世间的一切商品，本质上都是货币现象。

我再给大家举个例子。

如果你做银行的理财，假设每年有5%的投资收益。

第一年105万、第二年110万,以此类推118万，121万，127万，134万，141万，148万，155万，163万。

也就是说，你做年化收益5%的理财，十年以后100万的投入会得到163万的本息。

那么，如果买房呢？

假设你全款买了一套房子。

按照过去20年房价上涨20倍计算，每年增长10%计算，那么你的这个房子10年后是多少钱呢？

第一年110万、第二年是121元，以此类推 133万、146万、160万、231万、176万、194万、213万、234万、258万。

你拿100万全款买了一套房子，如果这套房子能赶上10%的平均年化收益的话，十年以后你这套房产是258万。

如果，你换一种思路呢？

首付三成贷款买房，100万能买到多少钱的房子呢？

能买到300万的房子。

那300万的房子，每年增值10%的话是多少钱呢？

第一年330万、363万、399万、439万、483万、531万、584万、642万、706万、777万。

所以呢，人生的差异就是这么拉开的。

十年前的决定，决定着十年后的收益。

如果你选择理财，你十年以后的收益是163万。

如果你全款买这套房子呢？十年以后的收益是258万；

如果你首付三成贷款买的房子呢？你的收益是777万；

当然，谁能保证房子每年能增值10%吗？

没人可以保证。

但我们都知道，无论房子涨跌，三种趋势不变，就是：

「现代货币就是无锚货币，超发是必然」、「房租上涨是必然」、「长周期，核心资产上涨是必然」

所以，再一次回看今天文章的标题：「在中国，买房为什么是最对的选择？」

因为只有买房这一个选择。

或者说，面对货币超发、租金上涨、核心资产价格上涨的趋势，除了买房没有第二个优化选择。

在货币贬值的前提下，该怎么配置家庭资产和现金流，可以看文章《房地产双轨制，用一套房借鸡生蛋，让资产增值的方法是什么？》

买房，本质是一种负债行为，该怎么办，可以看文章《这样买房，多赚200万（二）

03

最后，说几点。

（1）什么是穿越周期的能力。

有人说好好工作，千万不要跳槽。有人说AI时代，一定要技术革命，有人说……….

我告诉大家，对普通人而言，这些不是穿越周期的能力。

普通人穿越周期的能力是认知能力。

换句话说，在经济波动、技术更新的背景下，明白选择的意义。。

（2）不要租房。

买房踩错周期，或大亏，或小亏，但无论如何，都不应该惧怕买房这件事，因为相比买房亏钱，租一辈子房，才是最亏的事情。

但我知道，这也是白说。

因为有钱，谁都会买房。

（3）角度不同

一根棍子插入河水之中，鸟儿看到的棍子是笔直的，而青蛙看到的棍子却是弯的。

同样一根棍子为什么会产生如此大的差别？

因为鸟儿与青蛙所处的环境不同。

正因为环境不同，认识事物的角度也各不相同。

鸟儿生活在空中，看到的棍子没有受到外力影响，看到的棍子是直的。

而青蛙生活在水里，光在水中产生了折射，青蛙看到的棍子就是弯的。

从鸟和青蛙生存的环境看，他们看到的棍子都是真实的。

买房这个事情，尤是如此。