随着各地密集出台楼市调控政策,不少人开始担心2024年房价会大幅下跌。对此,住建部部长王毅博士近日在座谈会上表示,当前我国房地产市场总体平稳,房价不存在系统性大幅下跌的风险。王部长的表态引发热议,这意味着2024年房地产市场走势和很多人想象的不同。
事实上,当前我国房地产市场形势确实与此前预期有所不同:
首先,政策未出现收紧。疫情三年,地方政府面临财政收入下滑压力。随着经济企稳回升和人口流动性增加,各地通过保住房保通胀的调控政策积极应对,政策基调依然以稳为主。
其次,市场投资者理性。经历了2015年和2018年调控市的磨练,当前购房者以自住和改善型为主,投资型需求明显下降。在政策环境转向之前,市场未出现恐慌式抛售。
再次,资金环境可控。银行不良贷款率保持稳定,房企经营整体向好,未出现系统性风险。房企已陆续采取去杠杆、降成本、提效率等措施,整体抵御风险能力较强。
最后,产业结构持续优化。产业链上下游协同发展,制造业带动房地产,房地产带动百业。全产业链协作有利于保市场稳定。
可以看出,当前房地产市场总体平稳,系统性风险可控。但我们也要清醒看到,房地产市场面临着结构性调整的压力。具体来看:
首先是刚性和改善性需求的分化。刚性需求来自新市民、新生人口,以及改善型需求。这部分需求量较为稳定。而投资性和投机性需求会受政策调控影响较大。
其次是不同城市分化。一线城市人口净流入,中长期需求旺盛。但部分三四线城市存在过剩库存。房价将呈分化走势。
再次是租售比例调整。租赁市场发展迅速,租购力平衡被打破。这将导致购房需求转为租房,形成购租竞争。
最后是产业转型升级。在数字化和产业升级趋势下,房企也需要调整布局,开拓多元化业务。
综上所述,2024年我国房地产市场不会出现系统性暴跌,但结构性调整压力较大。具体到房价,一线及部分强二线城市略有升值空间,而部分三四线城市存在下调压力。从投资角度,长短期资金需要区分对待。
对于国家而言,做好以下几点十分重要:
一是继续坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。遏制投机投资,稳定市场预期。
二是因城施策,针对性调控。区分城市之间需求差异,避免一刀切。
三是多元供给。发展租赁市场,实现优质资源配置和居民多元化住房需求。
四是完善相关法规和税制。改革产权制度,健全租购并举的法规体系。
五是引导房企转型。推动房企实现产业链延伸和升级,提高抵御风险能力。
当前楼市调控进入深水区,但调控力度仍以稳定预期为主。2024年房地产市场总体运行在合理区间,系统性风险可控。但结构性问题需要引起足够重视。只有政府、市场和广大群众形成合力,才能推动房地产市场平稳健康发展。
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